Transportul în comun devine tot mai important pentru a reduce presiunea pe infrastructura rutieră, iar metroul joacă un rol important în dezvoltarea imobiliară. De partea cealaltă, înjumătăţirea suprafeţei autorizate în Capitală transferă presiunea imobiliară pe Ilfov, unde dezvoltatorii construiesc mii de noi apartamente, iar cei care vor locui acolo vor veni, în multe situaţii, cu maşina în Bucureşti.
Lipsa unui dialog cu autorităţile, a autorizaţiilor dar şi presiunea tot mai mare pe infrastructura actuală, în lipsa unor noi proiecte afectează dezvoltarea imobiliară a Capitalei, care se va traduce în apartamente mai scumpe şi chirii mai mari pentru birouri, reprezintă concluzia celei de-a noua ediţie a conferinţei ZF Birouri & Rezidenţial 2024 organizată alături de One United Properties, HILS Development, Nusco Imobiliara, Vantage Towers, Alesonor, Filip & Company, Iulius, Meta Estate Trust, North Bucharest Investments, Redport, AFI Europe România, bob IOT, Popovici, Niţu, Stoica şi Asociaţii şi Speedwell.
Chiar şi în aceste situaţii, potenţialul Bucureştiului în a atrage noi companii mari care să deschidă aici sedii importante rămâne unul ridicat prin prisma forţei de muncă prezente aici, dar şi datorită universităţilor care livrează în piaţă specialişti tot mai bine calificaţi.
„Suntem în discuţii pentru proiecte similare ca cel pe care îl dezvoltăm pentru Infineon. Există cerere din zona de educaţie, există cerere foarte mare din zona medicală şi din segmentul de birouri tradiţionale, pentru clădiri foarte sustenabile, integrate ca facilităţi, cu acces la infrastructura de transport public. Din păcate, Bucureştiul nu are o strategie pe termen lung pentru atragerea de investiţii străine directe de această natură, deşi avem cel mai mare potenţial din Europa. Cred că ar trebui să ieşim din retorica zilnică cu autorizaţii, mafia dezvoltatorilor, lucruri care aduc doar defavoare oraşului şi să ne concentrăm mai mult pe crearea de bunăstare. La finalul zilei toţi dorim acelaşi lucru – locuri de muncă mai multe, infrastructură mai bună, proiecte care să aducă valoare adăugată şi care să crească nivelul de trai“, a spus Mihai Păduroiu, CEO Office & Commercial Division, One United Properties.
În noiembrie 2023 Infineon Technologies România, divizia locală a concernului german Infineon, lider global în soluţii pentru semiconductori, a semnat cu One United Properties pentru contractarea unui sediu care poate primi circa 2.000 de angajaţi şi pe care dezvoltatorul îl construieşte deja pe Dimitrie Pompeiu, vizavi de staţia de metrou Pipera din Capitală. Noul sediu va găzdui un centru de R&D pentru semiconductori, cel mai mare din partea aceasta a Europei.
„Au început lucrările de construcţie la One Technology District de 2 săptămâni şi totul este în grafic. Am intrat în linia dreaptă de execuţie, ţinând cont că până la această oră proiectul este deja închiriat, proiectat până la cel mai mic detaliu, finanţat. Va fi una dintre cele mai sustenabile clădiri din Europa. Proiectul demonstrează că Bucureştiul rămâne în continuare una dintre cele mai atractive destinaţii de business din Europa“, a spus Mihai Păduroiu.
Pe de altă parte, el subliniază lipsa de susţinere din partea autorităţilor care deşi au încasat taxe şi impozite generate de dezvoltările imobiliare, nu au investit nici măcar în creşterea capacităţii staţiei de metrou.
„În zona Dimitrie Pompeiu, unde va fi amplasată clădirea de birouri a Infineon, s-au făcut eforturi substanţiale de-a lungul anilor din partea dezvoltatorilor în primul rând pentru a renova staţia de metrou, care nu are nicio autorizare. Dezvoltatorii din zonă, împreună cu noi, am făcut eforturi foarte mari pentru a investi modernizarea acestei infrastructuri şi nu s-a găsit nicio soluţie. Sperăm ca administraţia locală să ia nişte decizii, în aşa fel încât zona să fie modernizată. Deşi sunt investiţii substanţiale, zona a rămas foarte în urmă din punctul de vedere al infrastructurii“, a subliniat Mihai Păduroiu.
Lipsa posibilităţii de a investi pe piaţa locală redirecţionează capitalul către pieţe unde se pot realiza noi investiţii, a subliniat şi Didier Balcaen, cofondator şi director general al Speedwell.
„Suntem o companie care are la bază o strategie de investiţii pe baza potenţialului unei zone. Nu ne concentrăm pe o singură zonă, ci pe mai multe oraşe dintr-o ţară. Acum urmează să ne extindem şi în oraşe din Polonia. Nu ne interesează o microlocaţie, ci potenţialului unor zone mai extinse. Ne uităm la potenţialul economic al unui oraş, ce salarii au oamenii de acolo, dacă îşi pot permite să investescă într-un apartament sau dacă există cerere pentru birouri, iar aceşti factori nu sunt disponiili doar în Bucureşti, ci şi în alte oraşe regionale precum Timişoara sau Cluj-Napoca. Acesta este principalul nostru driver, potenţialul care există în oraşul respectiv“, a spus Didier Balcaen.
El a subliniat că aşteaptă un dialog mai bun cu autorităţile locale pentru proiectul CityZen, pe care doreşte să îl dezvolte pe fosta platformă Griro
„Avem încă investiţii în pipeline alături de cele efectuate deja în ultimii doi ani, printre care achiziţia unui teren în zona Aviaţiei din Capitală, în Timişoara, unde dezvoltăm până la 500 de unităţi rezidenţiale, la Braşov. În plus vorbim de CityZen, un proiect de amploare pe Calea Griviţei din Bucureşti. În total, aproximativ 5.000 de unităţi rezidenţiale şi 100 de metri pătraţi de spaţii de birouri. La începutul anului viitor vrem să începem construcţia proiectului de birouri Queens District în zona Aviaţiei din Capitală, un paş uriaş înainte“, a spus Didiel Balcaen.
Beatrice Dumitraşcu, CEO Residential Division One United Properties
► Atunci când faci dezvoltări mixte, care includ rezidenţi şi angajaţi ai unor clădiri de birouri, plus zonă comercială, este foarte important să existe şi o infrastructură optimă pentru aceste huburi.
► În toate cartierele din Bucureşti există un stoc învechit de locuinţe şi foarte mulţi oameni care migrează dintr-un cartier în altul.
► Cultura socială de a fi proprietar nu va mai dura foarte multă vreme dacă vom continua să construim într-un ritm atât de scăzut, lucru care va determina creşterea preţurilor, şi implicit o creştere a pieţei de închirieri, pentru că oamenii nu-şi vor mai permite să cumpere.
► La iunie 2024, One avea 4.041 de unităţi locative în 12 dezvoltări şi 45.000 mp de birouri în dezvoltare. Toate aceste unităţi locative vor fi finalizate anul acesta, în 2025 şi 2026. Mai avem disponibile în jur de 1.600 de unităţi, un număr scăzut raportat la nevoia din piaţă.
Bogdan Bălaşa, general manager, HILS Development
► Lucrăm la autorizarea unui proiect în zona Pipera. Vrem să ieşim din est, să dezvoltăm şi alte zone, pentru o diversificare a portofoliului.
► Avem câteva zeci de hectare de teren în zona de est a Capitalei, ceea ce se traduce în pipeline-ul pentru următorii 10-15, poate chiar 20 de ani.
► Suntem mulţumiţi de cum au decurs vânzările în primele nouă luni din 2024. Comparativ cu aceeaşi perioadă a anului trecut putem observa o creştere de 30% a volumului de vânzări, atât ca valoare, cât şi ca număr de unităţi.
► Avem în stoc 400 de unităţi deja finalizate la momentul de faţă.
► În ultimii 10 ani s-au construit peste 10.000 de locuinţe în zona Pallady. Noi anul acesta vom finaliza al patrulea ansamblu de mari dimensiuni din zonă.
► Proiectele HILS Sunrise, HILS Republica şi HILS Titanium vor fi finalizate în perioada 2025-2026.
Andreea Nicolae, director pentru relaţia cu clienţii, North Bucharest Investments
► Întrebarea despre mijloacele de transport este pusă frecvent atât de cei care dezvoltă proiecte, dar şi de cei care achiziţionează. În strategia de marketing a oricărui dezvoltator apare dacă metroul se află în apropierea locuinţei, iar clienţii verifică de cele mai multe ori lucrul acesta.
► Preţul unui apartament care se află lângă o staţie de metrou poate să crească şi cu până la 50% faţă de un proiect care nu include o astfel de facilitate.
► Clienţii sunt atenţi atât la proximitatea mijloacelor de transport în comun cât şi la şcoli, şi de multe ori sunt dispuşi să-şi mute rezidenţa din anumite zone către cele în care există şcoli în apropiere. Este şi cazul zonei de nord a Bucureştiului, unde există şi şcoli foarte bune.
► Astăzi, lux poate să însemne şi să ajungi pe jos la birou sau să ai o şcoală în imediata apropiere a locuinţei, să existe o infrastructură completă de parcuri, magazine, cabinete, etc.
Bogdan Iliescu, director comercial, Nusco Imobiliara
► Vom avea o şcoală de 7.500 mp, adică pentru 580 de copii. Sperăm să fie operaţională în septembrie 2027. Nu am anunţat încă operatorul, dar am lucrat îndeaproape cu un potenţial operator pentru a crea toate fluxurile necesare.
► Deja avem clienţi care cumpără în proiectul nostru mai ales pentru că ştiu că vor avea o şcoală acolo.
► Construim faza a doua a proiectului Nusco City, 828 de apartamente, construcţia este cam la jumătate şi este vândut în proporţie de peste 85%.
► Suntem în partea de avizare pentru încă două faze pe rezidenţial, care vor fi undeva la 1.800 de apartamente. Când vom livra aceste două faze sperăm că vom avea şi şcoala finalizată şi celelalte funcţii pe care vrem să le aducem în proiect, adică hotelul şi spitalul.
► Noi facem ce ţine de noi pe infrastructură, dar ne trezim în situaţia în care proiectul va fi gata şi administraţia nu a finalizat lucrarea de infrastructură publică.
Ionel Crăciun, business development manager CEE, Vantage Towers
► Industria de telecomunicaţii este sub presiune şi se vor vedea efectele către beneficiarii finali, cei care sunt chiriaşi sau cumpărători în proiectele imobiliare sau cei care dezvoltă şi vor să le monetizeze ulterior.
► Vantage Towers vine cu o soluţie care aduce eficienţă financiară investiţiilor în telecomunicaţii, astfel încât printr-un singur punct de infrastructură să ai mai mulţi beneficiari şi să scurtezi puntea între dezvoltatorii imobiliari şi operatorii mobile.
► Putem livra în piaţă produse mascate pe care nu le identifici ca turnuri de telecomunicaţii, putem introduce telecomunicaţii în mobilierul urban, putem introduce elemente în bănci, în pubelele de gunoi, deci putem să ne adaptăm la cadrul unui proiect.
► Colaborarea cu noi trebuie să înceapă dintr-o fază incipientă a proiectului. Nu poţi să spargi printr-un proiect finalizat să tragi antene, e complicat. Ideal ar fi să se discute înainte.
Paul Chipriean, director, REHAU Window Solutions România
► Clientul se uită astăzi la factura de energie atunci când îşi alege ferestrele.
► Noi am văzut o uşoară scădere pe piaţa din România, care vine din zona de rezidenţial. Drept urmare, noi ne-am concentrat mai mult în ultima perioadă pe reabilitări, pentru că există şi un plan naţional pe această zonă.
► Clienţii optează astăzi pentru ferestre care să reducă inclusiv zgomotul.
► Autorităţile nu prea reuşesc să controleze ce fac constructorii realmente în piaţă pe zona de reabilitări, dacă este controlată cu adevărat calitatea lucrărilor, cum sunt executate.
► Evoluţia preţurilor în imobiliare nu ar mai trebui să fie de două cifre în următorii ani sau cel puţin în 2024-2025, pentru că materialele de construcţii sunt într-o zonă mai stabilă.
Johan Hopman, CEO Bob IoT
► Credem că soluţia noastră de Mail & Parcel poate spori confortul rezidenţilor unui proiect imobiliar. Este un locker smart care permite livrări la adresă, îmbinând partea de poştă cu cea de colete. Am învăţat din discuţiile cu oamenii că una dintre frustrările lor este să aştepte după livrări. Pentru noi nu există o masă critică de oameni pentru un astfel de proiect, Mail & Parcel este un sistem modular şi nu există un număr minim de utilizatori, poate fi implementat destul de rapid.
► Avem o idee despre cum putem susţine mobilitatea urbană sustenabilă, vedem potenţialul de a avea lockere smart pentru biciclete în puncte critice de tranzit, staţii de metrou, staţii de tren, pentru a le oferi oamenilor care fac naveta posibilitatea să facă rapid trecerea de la metrou la biciclete sau de la bicicletă la maşina cu care fac naveta la comun, ajutând astfel la decongestionarea traficului.
Oana Iliescu, managing girector, Cushman & Wakefield Echinox
► Piaţa de birouri arată foarte bine. După un 2023 cu nivel record de metri pătraţi de birouri tranzacţionaţi, vedem un prim semestru din 2024 la fel de activ.
► Vedem o uşoară creştere a cererilor noi în 2024. Sunt aproximativ 80.000 mp ocupaţi de spaţii noi.
► Prezenţa la birou variază mult în funcţie de zonă, clădire, oraş şi specificul chiriaşilor. Vedem şi situaţii de 80-90% din angajaţi prezenţi la birou, la fel cum sunt şi clădiri unde rata este în jur de 30%. E complicat de calculat o medie pentru că nimeni nu mai vine zilnic la birou.
► Stocul office din Bucureşti este un stoc tânăr, vârsta clădirilor de la noi este de sub 10 ani în medie, iar peste 75-80% din acest stoc este certificat verde.
► În Bucureşti, în ceea ce numim noi prime, chiria este de 22 euro/mp în prezent, într-o locaţie central.
Silviu Băbţan, office buildings manager United Business Center Cluj, Iulius
► Noi la Cluj suntem la un grad de ocupare de 100%, iar la nivel de reţea suntem la un grad de peste 98%.
► Numărul angajaţilor care se întorc la birou este în creştere, depăşind gradul de 50%, iar la multe dintre companiile din proiectele noastre gradul este chiar de 100%.
► Avem deja discuţii de preînchiriere pentru zona de office a proiectului mixed-use Rivus din Cluj, cel mai mare proiect de regenerare urbană în dezvoltare în prezent în România, cu o investiţie de peste 500 mil. euro.
► Am reuşit să semnăm anul acesta contracte noi şi prelungiri pentru 48.000 mp, dintre care peste 50% reprezintă doar contactele noi.
► Printre contractele noi am avut şi o tranzacţie pentru 8.500 mp în Cluj-Napoca, o companie de IT cu dezvoltare de produs, care din cunoştinţele noastre este cea mai mare tranzacţie din afara Bucureştiului.
► La Iaşi construim prima clădire rezidenţială din portofoliu, cu 44 de apartamente premium, vizavi de Palas Campus.
Bogdan Gubandru, COO, Redport
► Cu Infinity Nord suntem acum în fază de PUD, este aprobat de către comisia tehnică, am avut un dialog destul de intens pe mai multe luni şi după ce am implementat recomandările comisiei tehnice am obţinut toate aprobările. Mai avem un pas administrativ, adică votul în consiliul local pentru ca apoi să mergem către autorizaţia de construire.
► Suntem obligaţi legal să construim un numit număr de locuri de parcare, dar nu toţi clienţii îşi doresc să cumpere locuri, nu toţi circulă cu maşină. Avem mulţi clienţi care folosesc bicicleta, avem mai multe solicitări de a crea un loc propriu pentru păstrarea bicicletelor decât pentru locuri de parcare.
► Nu este vorba doar de mai puţine autorizaţii emise în Bucureşti, ci şi de timpi mai lungi de autorizare şi de recepţie. Tot procesul devine din ce în ce mai lung.
Alexandru Bonea, cofounder şi CEO, Meta Estate Trust
► Cumpărăm apartamente şi le revindem, dar suntem şi parteneri direcţi de capital către dezvoltatorii imobiliari.
► Pe termen scurt, piaţa din Capitală este ghidată de cerere ridicată. Am avut mai multe evenimente care au influenţat cererea, numărul de tranzacţii a scăzut, însă preţurile nu au scăzut.
► În termen de 3-5 ani, piaţa va fi ghidată de ofertă, iar piaţa rezidenţială şi oferta din această piaţă au o inerţie foarte mare. În patru ani s-au eliberat doar două PUZ-uri, iar acum se pare că nu vor mai exista foarte multe autorizaţii de construire în Bucureşti. Este clar că dezvoltarea unui oraş nu se opreşte aşa uşor, ci migrează spre alte locuri. Ilfovul a crescut foarte puternic. În perioada 2011-2022, locuitorii din Bucureşti au scăzut cu 8%, adică 160.000, iar Ilfov a crescut cu 150.000, adică 40%.
Ioana Grigoriu, counsel, Filip & Company
► Problema traficului din Bucureşti este un subiect sensibil, care implică două părţi: autoritatea locală, care trebuie să vină în ajutorul investitorilor privaţi, şi trasarea unor reguli care trebuie să fie respectate, dar în egală măsură să nu blocheze proiectele imobiliare.
► Avizele de trafic sunt documentele necesare în dezvoltarea oricărui proiect imobiliar.
► Este foarte important să avem un PUG nou, în primul rând pentru că el ar fi un instrument centralizat care să reunească toată documentaţia aprobată în ultimii 24 de ani, şi să fie un instrument modern, cu care am putea să ne raportăm la alte capitale europene.
► PUG este în etapa a doua de avizare, din cele trei posibile conform legii. Este etapa în care trebuie pregătită documentaţia, şi actualizată, împreună cu regulamentul local de urbanism aferent.
Alex Skouras, cofondator & managing partner, Alesonor
► România a atins în 2023 borna de 1.000 de kilometri de autostradă finalizaţi, iar cea de 2.000 ar trebui să fie în câţiva ani, nu în câteva decenii, cât am aşteptat pentru primii 1.000.
► Mentalitatea oamenilor nu se schimbă peste noapte, cere timp. Pe termen scurt, majoritatea oamenilor va utiliza maşina perosnală pentru a se deplasa, dar în timp, dacă va exista o infrastructură de transport din ce în ce mai bună, oamenii vor alege transportul public. Este doar o chestiune de timp.
► Credem cu tărie în comunităţile durabile. Aşadar, orice vom face trebuie să meargă în această direcţie. O comunitate, un ecosistem care să răspundă nevoilor oamenilor care trăiesc acolo. Pandemia de COVID a acţionat ca un catalizator şi a accelerat tendinţele în ceea ce priveşte nevoile comunităţii.
► Proiectul Amber Forest cuprinde 700 de unităţi, am vândut mai mult de 550.
Mihai Păduroiu, CEO Office and comercial division, One United Properties
► În zona Dimitrie Pompeiu, unde va fi amplasată clădirea de birouri a Infineon, s-au făcut eforturi substanţiale de-a lungul anilor, din partea dezvoltatorilor în primul rând, pentru a renova staţia de metrou, care nu are nicio autorizare. Sperăm ca administraţia locală să ia nişte decizii, în aşa fel încât zona să fie modernizată.
► Suntem în discuţii pentru proiecte similare ca cel pe care îl dezvoltăm pentru Infineon. Există cerere din zona de educaţie, există cerere foarte mare din zona medicală şi din segmentul de birouri tradiţionale, pentru clădiri foarte sustenabile, integrate ca facilităţi, cu acces la infrastructura de transport public.
► Vedem o revitalizare a zonei DN1-Expoziţiei în baza lucrărilor de la noua linie de metrou. Avem şi noi acolo nişte viitoare proiecte substanţiale care includ şi componente de birouri.
Didier Balcaen, CEO şi cofondator, Speedwell
► Suntem o companie care are la bază o strategie de investiţii pe baza potenţialului unei zone. Nu interesează o microlocaţie, ci potenţialul unor zone mai extinse.
► Ne uităm la potenţialul economic al unui oraş, ce salarii au oamenii de acolo, dacă îşi pot permite să investescă într-un apartament sau dacă există cerere pentru birouri. Aceste repere nu sunt disponibile doar în Bucureşti, ci şi în alte oraşe regionale precum Timişoara sau Cluj-Napoca.
► La începutul anului viitor vrem să începem construcţia proiectului de birouri Queens District în zona Aviaţiei din Capitală, un paş uriaş înainte.
► Proiectul va fi zero carbon, încălzit şi răcit integral prin intermediul pompelor de căldură, la fel, şi rezidenţialul va avea pompe de căldură individuale.
Florian Niţu, managing partner, Popovici Niţu Stoica şi Asociaţii
► În majoritatea cazurilor, proiectele de birouri se definesc în funcţie de caietele de sarcini pe care clienţii le stabilesc la rândul lor. Este greu de imaginat un proiect de birouri în Bucureşti, cu livrare în 2027, de exemplu, în care să nu ai deja în minte un profil de client, o filosofie de cum atragi clientul respectiv, şi criteriile pe care el ţi le va impune prin caietul lui de sarcini.
► Conceptul de muncă în regim hibrid exista şi înainte de pandemie, dar aceasta l-a amplificat.
► Este impropriu să sperăm ca managerii să poată aduce oamenii înapoi la birou, ci mai repede trebuie să găsească soluţii pentru ca angajaţii să nu reziste tentaţiei de a se reîntoarce la birou. Dacă spaţiul de lucru oferă confort, interacţiune, facilităţi superioare celor de acasa, sigur ai de ce să te întorci la birou.
Source URL: https://www.zf.ro/special/bucurestiul-strategie-termen-lung-atragerea-investitii-straine-22496939