România riscă să devină în următorii ani o țară de chiriași, controlată de fonduri de investiții, algoritmi și capital global, potrivit unei analize realizate de firma de consultanță Frames, citate de Agerpres.

Documentul atrage atenția că, într-un context în care prețurile locuințelor cresc mult mai rapid decât veniturile reale, achiziția unei case devine aproape imposibilă pentru majoritatea populației.

Reamintim, în context, că mult timp după 1990, o serie de analiști care, ulterior, au ajuns în politică, s-au plâns că regimul de până în 1990 a lăsat o țară cu „prea mulți proprietari”.

Inclusiv fostul președinte Traian Băsescu se plângea de acest fapt.

În 2025, România era lider în UE la capitolul proprietari de locuințe: peste 94% dintre oameni locuiau în casele lor.

O ruptură între salarii și prețuri

Cifrele din marile centre urbane confirmă un decalaj structural între venituri și costul proprietăților.

În București, un apartament cu două camere dintr-o zonă accesibilă, precum Floreasca, Drumul Taberei sau Titan, costă în prezent între 120.000 și 180.000 de euro.

Raportat la un salariu mediu net local cuprins între 1.200 și 1.400 de euro pe lună, achiziția ar echivala cu opt până la zece salarii anuale integrale — un calcul care presupune ipoteza nerealistă că un cumpărător nu cheltuiește nimic pe hrană, chirie sau utilități timp de un deceniu.

În Cluj-Napoca, situația este și mai severă: tariful mediu pe metru pătrat a depășit pragul de 2.500–3.000 de euro în anumite cartiere, iar veniturile locale, deși peste media națională, nu au ținut pasul cu această creștere.

Potrivit sursei citate, nici Brașovul, Sibiul, Timișoara, Constanța sau Iașiul nu mai oferă un refugiu accesibil, raportul dintre prețurile imobilelor și veniturile medii deteriorându-se vizibil în ultimul deceniu.

Cauzele scumpirilor

Printre motivele creșterii prețurilor se numără scumpirea materialelor de construcții, costurile logistice tot mai mari și presiunea pe cerere generată de migrația populației din rural spre urban.

La acestea se adaugă o cauză mai puțin cunoscută, legată de răspunsul băncilor centrale la criza din 2008. Prin injectarea de lichidități și reducerea dobânzilor aproape de zero, autoritățile au inundat piețele cu bani ieftini care căutau randament, susțin autorii studiului.

În 2012, fondul de investiții Blackstone a cumpărat peste 80.000 de case confiscate de bănci în doar doi ani, profitând de colapsul pieței americane.

Momentul a marcat, potrivit analizei, nașterea proprietarului instituțional de masă — o corporație care folosește algoritmi de stabilire a prețurilor pentru a maximiza profitul investitorilor. Acest tip de capital s-a extins ulterior la nivel global, inclusiv în România.

Investitorii și apartamentele goale

În orașe precum București, Cluj sau Iași, între 30% și 40% din achizițiile de apartamente noi în faza de șantier ar fi fost realizate de investitori care urmăreau revânzarea imediat după finalizare, obligând cumpărătorul final să concureze cu bugete comerciale mari.

Adrian Negrescu, managerul Frames, a explicat că tot mai multe fonduri de investiții, alături de micii investitori români, cumpără apartamente în serie, beneficiind de discounturi pentru plățile făcute în condiții avantajoase pentru dezvoltatori — motiv pentru care multe proiecte se vând încă din faza de proiect.

Potrivit analizei, multe apartamente au fost cumpărate exclusiv pentru parcarea capitalului în active sigure și lăsate goale ani la rând, ca protecție împotriva inflației sau instabilității politice.

Negrescu a descris practica de a cumpăra și a aștepta aprecierea ca fiind larg răspândită, randamentul fiind în cele mai multe cazuri mai mare decât cel oferit de depozitele bancare.

În București, numărul locuințelor neocupate a crescut de 2,4 ori în ultimul deceniu, depășind 218.000 de unități, potrivit unui studiu realizat de platforma Storia.

Presiunea închirierilor pe termen scurt

O altă cauză invocată este expansiunea platformelor de închiriere pe termen scurt, de tip Airbnb sau Booking, care a eliminat o parte semnificativă din fondul locativ rezidențial.

Analiza menționează cazul Barcelonei, unde Curtea Supremă a validat planul orașului de a interzice total închirierile pe termen scurt până în 2028.

Negrescu consideră că, dacă reglementările de listare online nu vor funcționa, autoritățile române ar putea adopta măsuri similare, pentru a reduce evaziunea fiscală din zona hotelieră și a readuce o parte din imobile în circuitul rezidențial.

Nevoia de reglementare

Potrivit companiei de consultanță, România are nevoie de o reglementare coerentă și strictă a pieței imobiliare, atât în privința formării prețurilor, cât și a chiriilor.

Negrescu a criticat faptul că prețurile sunt prezentate în prezent prin platforme online de anunțuri, ale căror statistici contribuie la formarea unei opinii generale care nu reflectă neapărat realitatea pieței.

În lipsa unor reglementări stricte, sectorul imobiliar ar funcționa, în opinia sa, ca „un fel de vest sălbatic”.

Unii analiști susțin că statul are un rol major și trebuie să intervină. Alții, adepții libertății economice, susțin contrariul.

Printre măsurile propuse se numără o nouă lege a chiriilor care să combată evaziunea fiscală și să protejeze chiriașii, un program „Prima Casă” adaptat realităților pieței, credite garantate de stat pentru familiile tinere cu deductibilități fiscale, precum și o implicare a Consiliului Concurenței în zona transparenței prețurilor afișate de platformele de anunțuri.

Oponenții afirmă că tocmai intervenția statului în domeniu a dus la creșterea exagerată a prețurilor.

Potrivit datelor statistice citate, aproximativ 40% dintre românii cu vârste între 25 și 34 de ani continuă să locuiască cu cel puțin unul dintre părinți, neavând posibilitatea de a accesa un credit imobiliar.